Уважаемые коллеги!
В рамках взаимодействия кадастрового сообщества с органом регистрации прав 27.08.2018 года в Управлении Росрестра по Новосибирской области (далее – Управление) проведен консультационный семинар «День кадастрового инженера».
Темы семинара:
- «Проверка межевых планов на предмет достоверности сведений об используемой исходной геодезической основе, соблюдения точности определения координат характерных точек границ земельных участков, а также сведений о состоянии геодезических пунктов, содержащихся в геодезических планах»;
- «О применении положений Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» о постановке на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на жилой дом, жилое строение или объект индивидуального жилищного строительства, созданные на дачном или садовом земельном участке, земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта».
В семинаре приняли участие:
- Сотрудники Управления: (заместитель руководителя Управления Пархоменко И.В., заместитель руководителя Управления Ивчатова Н.С., ведущий специалист-эксперт отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере Мышланова О.Н., начальник отдела регистрации земельных участков Крейс Р.В., начальник отдела регистрации долевого участия в строительстве и создаваемых объектов недвижимости Ястребова Л.Б., заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости жилого и нежилого назначения Гуляева С.А., главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения Попова Л.П., начальник отдела геодезии и картографии Захаров А.С., ведущий специалист-эксперт отдела геодезии и картографии Кнауб А.А., заместитель начальника отдела регистрации недвижимости в электронном виде Евдокименко О.В., заместитель начальника межмуниципального Ленинского отдела Тукачева Ж.В., начальник отдела регистрации недвижимости в Советском и Первомайском районах г. Новосибирска Илькунова И.В., начальник Искитимского отдела Забулдыгина Ю.Н.);
- Представители филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Новосибирской области: начальник отдела обработки документов и обеспечения учетных действий №1 Макаренко О.Ю., заместитель начальника отдела обработки документов и обеспечения учетных действий №2 Любанец А.А.;
- Представители кадастрового сообщества: Крылов Д.А. (СРО Ассоциация «ОКИС»), Давыдович Д.В. (СРО Ассоциация «КИРС»), Мухина А.А. (СРО Ассоциация «ОКИС»), Кашина Т.С. (СРО Ассоциация «КИРС»), Маньковский А.Н. (СРО Ассоциация «КИРС»), Батин П.С. (СРО Ассоциация «КИРС»), Шерко Е.Н. (СРО Ассоциация «ОКИС»), Курчеева И.В. (СРО Ассоциация «Союз кадастровых инженеров»); Гаврина Л.В. (СРО Ассоциация «ОКИС»), Павлюк О.В. (СРО Ассоциация «ОКИС»).
В ходе мероприятия «День кадастрового инженера» участники обсудили интересующие их вопросы по заявленным темам.
По теме: «Проверка межевых планов на предмет достоверности сведений об используемой исходной геодезической основе, соблюдения точности определения координат характерных точек границ земельных участков, а также сведений о состоянии геодезических пунктов, содержащихся в геодезических планах» докладывал начальник отдела геодезии и картографии Захаров А.С.
В рамках федерального государственного надзора в области геодезии и картографии Управлением Росреестра проводится выборочная проверка межевых планов на предмет достоверности сведений об используемой геодезической основе, о состоянии геодезических пунктов, соблюдения требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельных участков.
Новым подходом по выявлению нарушений порядка подготовки кадастровыми инженерами межевых планов стало поручение Росреестра по взаимодействию сотрудников, осуществляющих государственный геодезический надзор, с государственными регистраторами при проверке межевых планов в части достоверности сведений о координатах пунктов использованной исходной геодезической основы, состоянии пунктов, средствах, методах измерений, соблюдения требований к точности определения координат характерных точек границ земельных участков до принятия решения о постановке земельного участка на кадастровый учет.
По данному вопросу проведено совместное совещание с филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра». В результате выбраны так называемые «пилотные» районы, определён порядок взаимодействия отдела геодезии и картографии, отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости, отдела регистрации земельных участков и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» при проверке межевых планов на предмет наличия или отсутствия оснований для принятия решения о приостановлении в осуществлении государственного кадастрового учета земельных участков по причине внесения кадастровым инженером недостоверных сведений в межевой план.
На сегодняшний день отделом геодезии и картографии в ходе проведения выборочная проверки межевых планов, выявлены следующие замечания:
- использование в качестве исходной геодезической основы утраченного пункта государственной геодезической сети (далее – ГГС) с указанием о сохранности его наружного знака и центра;
- указание в межевом плане информации о «не обнаружении» центров двух из трех заявленных пунктов ГГС, при этом с отображением на схеме геодезических построений всех трех пунктов ГГС, помеченных как исходные.
По теме: «О применении положений Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» о постановке на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на жилой дом, жилое строение или объект индивидуального жилищного строительства, созданные на дачном или садовом земельном участке, земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта» докладывал начальник отдела регистрации долевого участия в строительстве и создаваемых объектов недвижимости Ястребова Л.Б.
С 04.08.2018 изменился порядок регистрации права на жилой дом, жилое строение или объект индивидуального жилищного строительства (далее - ИЖС), созданные на дачном или садовом земельном участке, земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства.
Объекты ИЖС можно условно разделить на 3 группы:
1 группа: объекты ИЖС, в отношении которых заявление о выдаче разрешения на строительство, реконструкцию подано до 04.08.2018, объекты ИЖС, в отношении которых разрешение на строительство, реконструкцию получено до 04.08.2018 (ч.4 ст.16 Закона №340-ФЗ):
- получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
- в случае строительства или реконструкции объекта ИЖС застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта, уведомляет орган исполнительной власти или орган местного самоуправления (далее – ОМС) об окончании строительства, в соответствии с ч.16 ст.55 ГрК РФ.
- уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС рассматривается органом государственной власти (далее – ОГВ), ОМС по правилам, предусмотренным ч.18 - 21 ст.55 ГрК РФ.
В соответствии с ч. 1.2 ст. 19 Закона № 218-ФЗ ОГВ или ОМС, в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС обязан направить в орган регистрации прав в электронном виде заявление о государственном кадастровом учете и регистрации прав и прилагаемые к нему документы:
- технический план, подготовленный на основании разрешения на строительство и проектной документации такого объекта (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости;
- уведомление об окончании строительства, направленное застройщиком в ОМС (в уведомлении указываются сведения об уплате застройщиком государственной пошлины, для физических лиц государственная пошлина составляет 275 рублей при подаче электронного заявления);
- уведомление (ответ) органа исполнительной власти или МСУ о соответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС;
- соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект ИЖС, заключенное между правообладателями земельного участка (данный документ направляется в виде скан образа бумажного документа, заверенного УКЭП должного лица ОМС, подписавшего заявление).
В случае ненаправления ОМС заявления, застройщик вправе самостоятельно направить указанное заявление в орган регистрации прав.
Необходимо отметить, что у застройщика есть право даже при наличии разрешения на строительство оформить документы по процедуре, установленной ст. 51.1 ГрК РФ (часть 5 ст. 16 Закона № 340-ФЗ). Такая необходимость может возникнуть в случае изменения параметров объекта в процессе строительства, которые будут отличаться от указанных в разрешении на строительство могут быть превышены. В данном случае, технический план будет готовиться по новым требованиям часть 11.1 ст. 24 Закона № 218-ФЗ:
- декларация;
- уведомление о планируемом строительстве;
- уведомление о соответствии параметров объекта, указанных в уведомлении о планируемом строительстве.
Частью 11 ст. 16 Закона №340-ФЗ. Установлено, что параметры объекта ИЖС, установленные пунктом 39 ст. 1 ГрК РФ могут превышать параметры, указанные в разрешении на строительство.
В данном случае, застройщик после выполнения кадастровых работ также обращается в ОМС с подготовленным уведомлением об окончании строительства и документами, указанными в части 16 ст. 55 ГрК РФ. Процедура направления документов ОМС в орган регистрации прав аналогичная, в соответствии с ч. 1.2 ст. 19 Закона № 218-ФЗ.
Относительно нового строительства (реконструкции) объектов ИЖС установлен уведомительный порядок оформления документов, согласно ст. 51.1 ГрК РФ и частей 16 - 21 ст. 55 ГрК РФ.
2 группа: жилой дом, жилое строение, расположенные на дачном или садовом земельном участке:
В соответствии с частью 7 ст. 16 Закона № 340-ФЗ до 1 марта 2019 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлении об окончании строительства или реконструкции указанных объектов.
Технический план готовится на основании декларации в соответствии с частью 11.1 ст. 24 Закона № 218-ФЗ (так как уведомления не требуется).
При проведении государственной регистрации прав проверяются параметры жилого дома или жилого строения, возводимых на дачном или садовом земельном участке (п. 2 ст. 16 Закона № 340-ФЗ), которые должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 ст. 1 ГрК РФ.
В отношении данных объектов застройщик вправе направить в ОМС (при желании, необходимости) предусмотренное ч.1 ст.51.1 ГрК РФ уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта, а также предусмотренное частью 16 ст. 55 ГрК РФ уведомление об окончании строительства. В этом случае, технический план изготавливается, согласно требований части 11.1 ст. 24 Закона № 218-ФЗ, а у ОМС возникает обязанность подачи заявления и документ в орган регистрации прав в электронном виде, в соответствии с ч. 1.2 ст. 19 Закона № 218-ФЗ.
Указанная необходимость может возникнуть у тех застройщиков, кто планирует завершение строительства после 1 марта 2019 года. Для таких случаев, подготовка уведомлений является единственной возможностью для дальнейшего оформления права собственности на построенный после 01.03.2019 объект недвижимости.
Обращаем внимание, что изменена практика в отношении жилых домов и жилых строений, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - для дачного строительства, для садоводства. Принято решение о возможности проведения кадастрового учета и регистрации пава на такие объекты, при этом, технический план также подготавливается на основании декларации в соответствии с частью 11.1 ст. 24 Закона № 218-ФЗ.
3 группа: объекты ИЖС, построенные без разрешения на строительство на земельных участках в границах населенного пункта, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства:
Если на такой объект не было в установленном порядке получено разрешение на строительство, то в соответствии с ч. 5 ст. 16 Закона № 340-ФЗ правообладатели указанных земельных участков вправе оформить право собственности через процедуру, установленную статьями 51.1 и 55 ГрК РФ (в редакции Закона № 340-ФЗ) – через подготовку уведомлений.
В данном случае, застройщик направляет уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта в ОМС, ОМС направляет застройщику уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта, что считается согласованием указанными органами строительства или реконструкции объекта и дает застройщику право осуществлять строительство или реконструкцию объекта в течении 10 лет со дня направления застройщиком такого уведомления о планируемом строительстве.
При завершении строительства, оба вышеуказанных уведомления являются основанием для подготовки технического плана.
Технический план подготавливается в соответствии с ч. 11.1 ст. 24 Закона № 218-ФЗ:
декларация, уведомление застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта, уведомление об окончании строительства, уведомление направленного ОМС о соответствии построенного (реконструированного) объекта параметрам объекта ИЖС или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Подготовленное застройщиком за месяц до окончания строительства уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта вместе с техническим планом представляется в ОМС, согласно части 16 ст. 55 ГрК РФ, которое рассматривается ОМС в 7-ми дневный срок по правилам, предусмотренным ч.18 - 21 ст.55 ГрК РФ.
В соответствии с ч. 1.2 ст. 19 Закона № 218-ФЗ ОМС, в срок не позднее 7 – ми рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС обязан направить в орган регистрации прав в электронном виде заявление о государственном кадастровом учете и регистрации прав и прилагаемые к нему документы.
В случае ненаправления ОМС заявления, застройщик вправе самостоятельно направить указанное заявление в орган регистрации прав.