Здания, сооружения и помещения нежилого назначения представляют собой одну из экономических основ предпринимательской деятельности и являются объектами, активно используемыми в гражданском обороте. Например, такие объекты предоставляются в долгосрочную аренду. При этом положения действующего законодательства не ограничивают право сторон договора аренды заключить договор в отношении не всего объекта недвижимости, а его определенной части.
Вступивший с 01.01.2017 года в законную силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) четко регламентировал порядок государственной регистрации договора аренды, предусматривающего обременение части объекта недвижимости.
Следует отметить, что Закон о регистрации предусматривает разные правила регистрации договора аренды части помещения и части здания, сооружения.
Так, государственный кадастровый учет и государственная регистрация договора аренды части помещения осуществляются одновременно в связи с образованием или прекращением существования части помещения, на которую распространяется обременение соответствующего объекта недвижимости, подлежащее в соответствии с федеральным законом государственной регистрации (п. 4 ч. 3 ст. 14 Закона о регистрации).
Исходя из требований ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации при передаче в аренду части здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. По смыслу закона, такими частями могут быть: блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей). При этом государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие их с государственного кадастрового учета не осуществляются.
Таким образом, заявителю больше не нужно последовательно обращаться в две организации (сначала за осуществлением кадастрового учета части объекта, а затем, за государственной регистрацией договора). Все необходимые учетно-регистрационные действия осуществляет орган регистрации, что, с одной стороны, экономит время заявителей, а с другой, способствует более качественной экспертизе документов и исключает обременение одной и той же части объекта по разным договорам.
Теперь учет части объекта недвижимости осуществляется одновременно с регистрацией договора аренды такой части с той разницей, что с целью государственной регистрации договора аренды помещения арендодателю и (или) арендатору следует обратиться в орган регистрации с заявлением о государственной регистрации договора аренды и государственного кадастрового учета изменений в связи с образованием части объекта, а в случае регистрации договора аренды здания или сооружения – с заявлением о государственной регистрации такого договора.
Основанием для государственного кадастрового учета является технический план объекта недвижимости в форме электронного документа, содержащий сведения о передаваемой в аренду части объекта недвижимости и заверенный усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, его подготовившего.
Следует отметить, что при прекращении аренды здания, сооружения, в связи с установлением которого была образована и поставлена на государственный кадастровый учет часть объекта недвижимости, снятие с кадастрового учета такой части осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прекращения аренды соответствующих здания или сооружения.
Владельцам зданий и сооружений необходимо учитывать, что если соответствующая часть объекта недвижимости ранее была снята с государственного кадастрового учета в связи с государственной регистрацией прекращения обременения, то по заявлению заявителя орган регистрации прав использует технический план, представлявшийся ранее в отношении указанной части здания, сооружения, если местоположение границ такой части не изменилось. Данная норма, несомненно, снижает материальные и временные затраты участников сделки при последующем заключении договоров аренды и упрощает процедуру заключения договора.